이지스밸류리츠 배당 투자 분석

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안녕하세요! 최근들어 많은 리츠에 대해서 말씀드리고 있는 오늘의 재테크입니다.

 

이전에는 제이알글로벌리츠, nh프라임 리츠 등 고배당 성장주에 대해서 포스팅을 진행했었는데요 

 

요즘엔 성장주가 대세이고 많은 투자자금이 성장주로 몰리고 있지만, 시장은 돌고 도는 법. 성장주가 어느 궤도에 다다르고 주춤하는 추세일 때 쯤 조정이 올 시기에는 우리 안정적인 자산인 리츠들이 빛을 낼 것이라 예상하고 있습니다.

 

오늘 포스팅할 리츠 이지스밸류리츠에 대해서 살펴보겠습니다. 

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■ 이지스밸류리츠는 어떤 회사인가?

이지스글로벌고배당리츠플러스부동산투자신탁 (리츠-재간접형) 

이름이 참 길죠?

이전에 리츠에 대해 포스팅 했던 바와 같이 재간접형 증권에 투자하는 방식이며 수수료가 최대 10%씩이나 붙을 수 있습니다. (이 말을 수익의 90%이상 의무배당이라고 명시해둠) 

 

이지스밸류리츠 - 위탁관리부동산 투자회사

위탁관리부동산 투자회사 -> 말그대로 서류상 회사이다.

자금을 투자받아 수익증권 및 부동산 관련 증권에 투자하는 게 보통 리츠들의 정석 테크트리인데,

이지스밸류리츠 회사가 있고 투자금을 모아 이지스 97호의 지분 99%를 매수합니다.  

이지스 97호가 직접적으로 건물(상업용 오피스텔)에 투자하여 연 6%대의 수익률을 가져올 수 있다고 함.

즉,
1. (리츠)이지스밸류리츠(투자금모음) -> (사모펀드)이지스97호 99%지분 매수 -> 건물투자

 

근데 투자설명서를 읽다 보면 느껴지는 것이 있다. 이지스밸류리츠? 이지스97호? 

여기서 발생하는 질문

 

■ 같은 이지스끼리 한 다리 건너서 투자구조를 만든 이유가 있을까?

 

출처 - 이지스밸류리츠 투자설명서

아.. 뭔가 소름돋는 전개인데

우선 이지스 97호에 대한 투자금의 (매입금액의 0.506%에 운용 기본고수 연0.3%)를 기본적으로 걸어두었습니다. 

만약에 이지스밸류리츠가 이지스97호를 거쳐서가 아닌, 직접 건물에 투자하게 되어 건물을 매입하게 된다면 

수수료 운용보수를 직접 받으려면 주주총회의 승인을 받아야 하죠. 

 

뭐가 좀 이상하다 .. 그러면 주주구성을 살펴보자

출처- 2020.06.22 이지스밸류리츠 증권발행실적보고서

우선 33.33%의 지분율을 가지고 있던 스카이벨류와 조*주 개인의 지분률이 각각 0.42%로 대폭 감소.

법인주주 - 54%

개인주주 - 45%

 

보통 리츠로 상장되어 있는 주식은 재-간접으로(위탁관리)이뤄지기 때문에  수수료 명목으로 만들어진 회사들이 대거 존재한다. 지분률이 1%대 미만이면서 주주총회에 승인을 받지 않고 수수료를 가져갈 수 있는 명목. 이지스97호에 재간접투자하게 만들게끔 리츠를 만들고 그 이지스97호에서 미리 수수료를 가져가도록 시스템을 구성해둔 거라 생각이 든다.

 

체계적으로 수수료 떼기를 서류상 잘 작성했다고 생각하는 부분이, 

1. 부동산 시세차익이 발생하거나 매각할 때에도 수수료 부과

2. 부동산 매입금액의 연 0.3% 

3. 부동산 매각금액의 0.5%

4. 매각 차익의 10%

어떻게 돈이 새나갈 구멍들을 하나하나 다 막아둔 기분이다.

 

■ 리스크는?

 

이지스밸류리츠 투자설명서 참조

공실이 나거나 수익이 감소하더라도 운용리츠사에는 큰 타격이 없다. 

지분율도 1%대이기 때문에 타격도 없을 뿐더러 어짜피 수수료는 꼬박꼬박 들어올 터, 

 

즉,, 리츠 공모해서 투자자들에게 투자금액 받아서 

이지스97에 투자자금으로 99%지분 얻고

가끔 투자설명서 작성하면서  

취득가액의 0.3%를 수수료로 가져가니 

매년 9억을 앉아서 돈 버는 강력한 파이프라인을 하나 만들어뒀다고 보입니다.

 

그래서 사람들은

위탁관리 리츠가 아무리 배당금 많이준다고 뿌려도 

결국 가격이 오르는 리츠들은 자기자본으로 가지고 있는 지분율이 높은 리츠들인가봅니다.

 

 

투자는 본인의 선택입니다. 

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오랜만에 리츠에 대한 글로 찾아와 계속 공격만 했네요.

 

이지스밸류리츠는 2020년 8월 31일날 배당락일이 이뤄져 2020년 11월 27일날 배당금 입금 예정일이라고 공시되어 있고 수익률은 약 6%내외라고 알려져 있네요.

(130주 소액 투자해서 실제로 얼마나 배당될 것인지는 추후 포스팅하겠습니다)