롯데리츠 배당주 투자 분석

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최근 리츠에 대해 많은 이야기를 드리는데요

요즘 빠르게 성장하고 있는 코스피 상승 열기가 한층 사그라들면

다음 빛을 보는 종목들은 가치주들이기 때문이지요.

역시 시장은 항상 돌고 도는 특징을 가지고 있기 때문에 

현명한 투자자는 지금 시점에 다음 먹잇감을 찾으러 하나둘씩 떠납니다.

이번 성장주 열기가 사그라들 쯤 주목받는 것은 리츠가 될 거라 생각합니다. (가치주)

 

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오늘 포스팅/분석하게 될 리츠는 롯데리츠입니다.

리츠에 대해서는 이전 리츠들을 분석하면서 많은 설명을 이어갔기 때문에, 자세한 내용은 생략하도록 하겠습니다 

 

저번에도 말씀드렸듯, 기업의 가치는 어떻게 판단한다?

가지고 있는 돈과 성장 가능성이다.

기업이 우리의 투자금을 받아 무럭무럭 성장하면 우리에게도 투자금에 대한 분배금이 생기는 것이다.

투자를 결심한 이후, 기본 5년-10년은 들고 있으라고 하는 말이, 내 투자한 돈이 그 이상의 가치를 다시 벌어오는 데 필요한 시간정도로 이해하도록 하자. 

 

■롯데리츠는 어떻게 돈을 벌까?

 

롯데리츠가 어떤 회사인지, 가지고 있는 자산이 어떤 것들이 있는지 살펴보자 

 

 

롯데리츠가 가지고 있는 자산 - 투자설명서

롯데위탁관리부동산투자회사 주식회사 ("롯데리츠") 2019년 10월 30일 유가증권시장 상장

 - 롯데백화점 강남점

 - 롯데백화점 구리점

 - 롯데백화점 광주점

 - 롯데백화점 창원점

 - 롯데마트 의왕점

 - 롯데마트 서청주점/롯데아을렛 청주점

 - 롯데마트 대구 율하점/롯데아울렛 대구 율하점

 - 롯데마트 장유점

 

현재 이렇게 8개의 자사 자산을 편입하였다.

 

우리와 같은 소액투자자 및 기관투자자는 공모투자자로 분류된다,

다른 재간접리츠의경우 위와 같이 자산보관, 사무수탁 및 롯데AMC에 투자금을 맡겨 따로 수수료가 발생하는 구조이다.  (자산관리에 대한 수수료를 우리 투자자가 부담하는 구조이며 재간접 리츠의 공통적인 특징이다.)

또한 롯데리츠는 가지고 있는 부동산을 총 3개의 트렌치로 나눠 운용하고 있는데, 이는 만기 도래 리스크를 최소화하기 위함이라고 한다. 

 

홈페이지에 나와있는 롯데리츠의 투자메리트를 봐보도록 하자. (롯데리츠의 차별화된 경쟁력)

1. 국내 공모리츠 시장의 성장가능성

2. 국내 최대 상장리츠가 제시하는 매력적인 배당수익률

3. 국내 최고의 리테일 스폰서 

4. 핵심 상관에 위치한 리테일 자산 -> 위에서 언급

5. 장기적인 성장 모멘텀 구축

6. 우량한 신용등급 기반의 우수한 차입조건

7. 투명한 지배구조를 바탕으로 한 책임경영 -> 알아볼방법이 없다.

 

1번-7번까지의 내용이 사실인지, 이제 현미경으로ㅇㅇ 들여다 볼 차례이다.

 

■ 우량한 신용등급
- 우수한 신용등급은 사실이다, 한국신용평가 및 나이스신용평가에서 받을 수 있는 최고점수는 AAA점수인데, 두 신용평가사에서 신용등급을 둘 다 AA- 등급을 맞았다. (투자금액에 대한 원리금 지급능력이 매우 우수함)

 

■ 매력적인 배당수익률, 성장가능성

롯데리츠는 6월, 12월 반기배당을 지급한다. 아래 표를 살펴보자.

롯데리츠 반기보고서 (20/11/13)

2기, 3기, 4기로 점차 접어들수록 주당 현금배당은 점차 증가하는 것을 볼 수 있다.

4기 반기 기준으로 당기순이익이 7,715이니 제 4기 마무리는 14,000-15,000으로 예상할 수 있다 .

그럼 이번 배당률도 약 2.8-3.0%(주가변동에 따라 실제 배당수익률이 변동할 수 있음) 예상 가능하다.

미국 리츠주들이 보통 배당수익률은 4-5%대인 것을 감안하면, 롯데리츠는 5.5%-6%정도로, 매력적인 배당수익률이라 볼 수 있다.

 

■ 국내 최대의 리테일 스폰서

투자설명서 - 반기

음..? 

롯데쇼핑이 지분률이 50%나 되긴 한다,

근데 이게 크게 내세울만한 어떤 메리트가 있는 건 잘 모르겠지만

하나 확실한 것은 지분률이 높은 만큼 자산관리나 수익률에 대해서는 신경쓰겠구나 생각이 든다. 

롯데는 절대 본인들이 손해보는 짓은 하지 않으니 

다른 계열사들과 이렇게 서로의 투자 지분을 맡아가며 유동성을 키워나가는 듯 하다. 

 

■ 코로나 영향은 없을까? 
 -> 당사는 코로나19 관련 임차료 할인 등이 발생하지 않았으므로 동 개정사항이 재무제표에 미치는 영향은 없습니다. (출처:반기보고서)

 

맞는 말이다. 

롯데리츠는 롯데백화점 및 롯데마트만을 자산 편입했기 때문에 공실률 및 임차료가 할인되어 재무제표상 손해를 볼 수 없는 구조이다. 손해는 롯데마트 내 입점해있는 업체들만 고스란히 떠안은 상태이다. 

 

 

■장기적으로 보고 투자해도 좋을까? 

 

롯데리츠 - 반기보고서

재무제표를 살펴보면 현재까지는 아주 좋다고 볼 수 있다. 영업수익, 유동자산도 어느정도 자리를 잡아가고 

당기순이익 및 주당순이익도 궤도에 올라와 꾸준하게 배당금이 유지될 전망으로 보인다. 추가로 발생할 수 있는 전염병 리스크에도 타격 없이(공실 없이) 주당순이익이 꾸준히 유지되는 모습을 보여준다. 때문에 앞으로도 발생할 수 있는 리스크에 대해 방어력이 좋은 리츠라고 판단된다. 연마다 새로운 자산 편입 목적으로 투자금을 마련하기 위해 유상증자를 진행하며 배당수익률을 점차 높여간다면, 그에 따라 주가도 동반적으로 상승할 것이다. 종합적으로 판단하였을 때 충분히 매력적인 상품이라 생각든다. 

 

연 5.5%-6%, 탄탄한 배당수익에 

추가자산을 편입하며 상승할 수 있는 여력 (주가까지 동반 상승)

리스크에 대한 방어력

안정적인 주가흐름 (시총이 높다)

 

롯데리츠 배당주 투자 괜찮네