이리츠코크렙 리츠 투자 분석

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최근들어 리츠에 대한 포스팅을 자주 이어가는데요 

이전에 포스팅 했던 리츠들은 대부분 이름에서 아시겠지만,

'위탁관리' 리츠들만 소개해드렸었습니다.

위탁관리 리츠들이란, 쉽게 설명드리면 

투자금을 모아서 건물에 직접 투자가 아닌 재,간접 투자 형태로 이뤄진다 라고 이전에 포스팅했었죠.

그렇기 때문에 우리 투자금들이 순수하게 직접 투자되지 않고 

건물 지분을 소유한 증권에 투자하거나 관리업체를 통해 우리의 투자금 중 약간의 수수료가 부과되는 시스템입니다.  

 

그러나 오늘은 이러한 리츠유형-위탁관리 리츠가 아닌 

리츠유형-기업구조조정 업체인 이리츠코크렙에 대해 분석하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

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위 표에서 볼 수 있듯, 현재 상장되어 있는 리츠의 개수는 총 12종이며 

- 최초 상장했던 1,2,3 은 자기관리 유형, 

- 이리츠코크렙 - 기업구조조정 유형

- 나머지는 위탁관리형이다. 

 

분석 전에, 우선 어떤 회사인지부터 알아야겠죠 

 

■ 이리츠코크렙이란 어떤 회사이며 어떤 수익구조인가?

 

이리츠코크렙은 하나은행(자산보관), 코람코자산신탁(업무위탁)에 KB국민은행(사무수탁) 으로 업무위탁을 진행하고 있고 위의 사진에서 볼 수 있듯

 - 직접소유자산 : NC백화점 야탑점, 뉴코아아울렛 일산점, 뉴코아아울렛 평촌점(직접보유자산-3개점)

 - 간접소유자산 : 중계, 분당 (2001 아울렛 2개점)

 

여기서 직접소유자산은 직접적으로 자산을 관리하는 것을 뜻하고 

간접소유자산은 NH프라임리츠처럼 위탁관리형태로써 건물에 대한 지분을 가진 증권이나 회사에 투자로 진행되는 형태이다. (이리츠코크렙 -> KB와이즈스타에 투자)

 

여기서 특이한 부분은 이랜드리테일이 이리츠코크렙의 대부분의 지분을 다 가지고 있다.

이외 특수관계인이 약 0.2% 지분률.

나머지 25%에 대한 지분은 

소액투자자(개인) 및 기관이 들고 있어

외부에 의한 가격 공격 등(공매도)에 방어력이 잘 갖춰진 회사라 생각된다.

그리고 또 한가지

이랜드리테일이 대부분의 지분을 가지고 있기 때문에 

재간접리츠와는 다르게 

건물의 공실률, 배당에 특히 더 신경을 쓸 거라 예상된다.

 

 

■ 이리츠코크렙의 배당률은? 

 

 

이리츠코크렙의 연간 배당률은 약 7%대로 맞춰져 있다.

(반기배당이며 6월, 12월에 배당을 진행하며 반기 기준 주당 현금배당금은 175원으로 약 6.6%-7%사이로 판단된다.

 

 

 

 

당기순이익 및 감가상각비를 고려하였을 때 배당 가능한 금액을 표로 나타냈다.

당기순이익+감가상각비를 합한 금액에서 보통 이익잉여금을 남겨놓고 배당을 실시하는데,

이리츠코크렙은 이 합계보다 더 많은 금액을 배당 진행했다. (거의 어떻게든 돈을 짜내서 초기 계획한 7%대 배당을 지키려고 안간힘을 쓰는 듯 하는 모습이 보인다)

이런 배당성향을 미뤄 짐작해보면, 배당에 큰 비중을 두고 현금흐름을 만들어내려고 하는 노력이 보여진다.

때문에 초기 상장했을 때의 가격 상승률 및 주가 지지 및 꾸준한 상승여력 등

현재의 이리츠코크렙의 주가 무빙에 대한 상승곡선이 어느정도 이해가 되는 부분이다.

 

개인적인 생각으로는,

꾸준히 자산을 편입해서 늘려가려는 의지도 보이고 (배당금을 늘려가면서 현금유동을 확보하려는 의지)

당기순이익, 감가상각비 대비 7%대 배당 약속을 이행하는 것과

대주주- 이랜드리테일에서 75% 가지고 있다는 거에 대해 꽤나 긍정적인 평가가 나올 수 밖에 없는 구조이다.

(코로나 리스크에 대한 방어력도 훌륭하다. 타격이 없다) 

 

- 10-20년 후 현재 가지고 있는 자산들의 계약기간 만료 시점이 가장 큰 리스크라고 보여진다.

 

 

■ 그래서 살거야 말거야? 

 

5,600원 아래로 내려오는 찬스가 생긴다면 구매해볼 생각이다.