저번 시간에는 구조조정리츠인 배당주. 이리츠코크랩에 대한 포스팅을 진행했었습니다.
이전 포스팅은 대부분 위탁관리 리츠에 설명을 드렸다면, 이번에는 리츠유형-자기관리 탭에 속하는
모두투어리츠에 대한 포스팅을 이어가려 합니다.
모두투어리츠는 미국 대다수 리츠들이 운용하고 있는 형태의 자기관리리츠로, 회사처럼 투자포트폴리오를 직접 운영하는 리츠이다. (위탁관리 리츠들과는 다르게 실체가 없는 회사가 아닌 실체 회사가 있으며, 상근하는 임직원이 있으며 회사 존속이 영속성이다.)
아니,, 모두투어리츠에 무슨 일이 있었던거니
초기 공모가는 5,000원 이었는데, 최근 코로나19 악재에 맥없이 주저앉아 최저가를 찍고, 다시 반등하고 있는 추세로 보입니다. 공모가 대비 이렇게 하락하게 된 이유는 어떤 이유가 있었을까요?
모두투어리츠 배당주는 16년 9월 22날 상장된 역사가 꽤 있는(?) 리츠입니다.
그럼 모두투어리츠 분석 시작하도록 하겠습니다
■ 모두투어리츠는 어떤 회사인가?
투자자들에게 자금을 확보하여 대상 부동산을 취득하고, 자산관리시스템을 도입하여 시장요구수익률 수준의 배당을 실시하는 회사이다. 건축 리모델링 및 신축 후 관광호텔을 운영한다. 이렇게 임대받은 호텔 운영화사가 관광호텔을 운영하면서 리츠 투자자에게 운용에 따른 안정적인 수익(임대료)를 배당하고, 일정기간 운용 후 처분함으로써 자본이득도 추구한다. NPL부동산 및 호텔 취득, 신규개발사업에 대한 투자를 병행해나갈 예정이라고 함.
■ 그래서, 우리들의 투자금으로 어떤 자산을 편입한 상태인가?
모두투어리츠는 토지 및 그 정착물인 부동산을 매입하여 호텔로 운용하는 것으로
- 스타즈호텔 명동1호점
-> 감정평가대비 62.7%가격, 공매로 매입 (감정평가액 - 369억원, 매입가 - 231.5억원)
- 스타즈호텔 명동 2호점
-> 기존에는 타 목적의 빌딩으로 사용하다가 리모델링해서 호텔로 용도변경함.
- 스타즈호텔 동탄점
-> 감정가대비 91.6% 가격으로 직접 매입
- 스타즈호텔 독산점
-> 감정가대비 55%가격으로 직접 매입
자산 이외의 재간접으로 투자하고 있는 것은 2건이 있다. (부동산 관련 유가증권)
1. 케이클라비스전문투자형사모부동산투자신탁 제5호 - 1종 수익증권기준 지분률 10.5%
2. 옵티멈리테일 전문투자형 사모부동산투자신탁 20호 [재간접] - 지분률 65%
임대료는 매출액의 일정 비율을 임대료로 수취하고 있다. 매출비율로 책정된 임대료가 최소보장임대료를 하회할 경우, 운영사는 계약상 최소보장임대료를 지급하게 된다.
최소보장 임대료: 명동 1호점과 2호점은 매년 3%인상
(장사가 잘 되든 안되든 임대료는 연간 꾸준히 상승하면서 거둬들인 다는 말)
■ 주주구성은 어떻게?
모두투어네크워크 외 12인이 42.46%의 지분을 가지고 있고,
나머지 소액주주(개인) 및 소액주주(기업) 이 40%를 보유하고 있다.
모두투어네트워트가 가지고 있는 지분 42.46% 관련된 기사가 최근에 하나 있었다.
지난 해 기준 모두투어리츠는 3.19%의 배당수익률을 기록했는데, 이번 코로나19로 인해 여행산업이 많이 위축되었고
명동에 위치한 명동1호점과 동탄점 임대료 납부를 연기해주기로 하는 안건을 의결했다. (4월과 5월 2개월분의 임대료를 두 달간 미뤄짐)
-> 모두투어네트워크의 100%자회사인 모두스테이가 스타즈호텔을 운영하고 있기 때문에 '임대료 봐주기' 논란이 있었다.
자세한 내용은 위 기사를 참조하기 바란다.
■ 그래서 지금 모두투어리츠는 싼거야 비싼거야? 현재 저평가된 상태일까?
투자부동산 - 938억 (자산총계-1061억)
부채총계 - 653억
실물투자부동산과 부채총계로만 보수적으로 계산해봐도 (938억-653억)
시총이 285억이 최저로 잡혀야 알맞는 시총이다.
그러나 현재 모두투어리츠의 시총은 244억이므로
지금 현재가에서 10%이상 올라갈 수 있는 여력이 있는 것으로 판단된다.
(코로나19가 잠잠해질 때 적정 가격 선으로 올라갈 수 있다고 생각한다)
그러나,
개인적인 생각으로는 관광업계가 현재 불황이고,
투자자산인 두 곳이 모두 명동에 위치한 점을 미루어 보아
조금 망설여지는 것은 사실이다.
하지만 영원한 불황은 없기에
조금 더 기다려보도록 하자
오늘은 모두투어리츠 (배당률 전년기준 3.4%) 에 대해 포스팅했습니다.
추가적으로, 고배당 리츠 관련 투자에 참고하시기 바라겠습니다.
(이리츠코크렙 연 7% 고배당주)
'직장인의 재테크 방법' 카테고리의 다른 글
| 이지스밸류리츠 고배당주 배당통지서 후기 (0) | 2020.12.03 |
|---|---|
| 한국기업평가 적정주가 계산 S-RIM 분석 (0) | 2020.12.01 |
| 맥쿼리인프라 S-RIM 적정주가 계산법 (1) | 2020.11.29 |
| 이리츠코크렙 리츠 투자 분석 (0) | 2020.11.28 |
| 롯데리츠 배당주 투자 분석 (0) | 2020.11.27 |
댓글