제이알글로벌리츠 고배당주 투자 추천

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안녕하세요 주식알려주는남자 오늘의재테크입니다.

요즘들어 리츠(REITs) 에 대해 많은 포스팅을 이어가고 있는데, 제가 투자하는 방식이 정기적으로 배당을 주는 주식에 투자하는 성향의 안정적인 투자성향이라 리츠를 많이 다루게 되었습니다. 

요즘같은 저금리 시대에 가격 변동성이 거의 없는 고배당 주식에 투자를 하고 있으면 마음이 든든하니까요. 주식이 올라주면 감사하고, 떨어지면 현금으로 더 줍줍해서 개수를 늘려나가고, 횡보하면 배당금을 타면 되기 때문에 모든 방향에 대해 대응할 수 있는 플랜이 갖춰지는 것 같습니다.

그래서 최근들어 사람들이 0%대 금리에 질려 여기저기 투자할만한 투자처를 찾고 있습니다. 투자에 대해 관심을 가지고 더 배워서 나와 성향이 잘 맞는 투자처를 찾아보는 건 어떨까요? 

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그래서 오늘 설명드릴 배당주는 제이알글로벌리츠 (제이알글로벌위탁관리부동산투자회사' 입니다.

nh프라임리츠와 약간 비슷하면서도 다른 성향을 가지고 있네요.

공모가 기준 연 7.3%의 배당을 약속한 제이알글로벌리츠..!

어떤 주식인지 자세히 한번 들여다 보도록 하겠습니다. 

 

■ 발행량을 살펴볼까요? 

 

유통중인 주식 수는 68,600,000 주이다. (의결권 행사 가능)

 

■ 제이알글로벌리츠 지분구조는 어떻게 되어있을까? 

 

 

증권, 은행, 보험 등 꽤나 많은 지분들을 가지고 있다 

한국금융증권, 기업은행, kb증권, 메리츠증권 등이 좋은 자리는 다 꿰차고 앉아있다. 

이렇게 증권기관들이 많은 비중을 차지하고 있으면 가격변동이 낮을 수밖에 없다. 

약 77%의 주식 비중을 기관들이 잡고 있다. 소액주주는 얼마나 있을까? 

 

매우 안정적인 수치 6%

■ 어떤 수익구조인지? 

 

제이알글로벌리츠는 부동산을 직접 편입하는 것이 아닌 부동산을 소유한 벨기에 리츠에 국내 사모리츠가 투자하고 해당 리츠를 제이알글로벌리츠가 투자하는 방식으로 이뤄집니다. (재간접투자) 이렇게 투자 구조가 복잡한 이유는 각정 규제 때문에 레버리지활용, 보험가입 등에 제한이 있어 이를 해결하기 위한 하나의 수단으로 중간중간 새로운 투자회사를 설립하여 밴드형식으로 이어나간 것입니다. (글로벌 부동산 시장에서는 흔히 있는 사례이다) 그러나 이러한 구조의 단점은 

중간중간 껴있는 사모펀드, 밴드업체 때문에 수수료가 나간다는 점과 부동산 청산시 자금회수에 시간이 걸린다는 것이다. (여기에서도 수익금의 90%이상을 배당한다고 친히 설명되어 있는데, 반대로 말하면 운용수수료를 10%나 떼간다는 말이기도 하다)

 

제이알글로벌리츠 - 투자설명서 참조

■ 상품 구성은?

 

다수의 투자자들로부터 자금을 확보하여 부동산, 부동산 관련 증권 등을 취득 및 투자하고 이러한 자산들을 안정적으로 운용(임대, 관리, 처분 등)을 통하여 투자자에게 일정 수준 이상의 투자 수익을 제공하는 것을 목적으로 한다.

국내 최초로 해외부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가를 받았다. 

 

투자대상 기초자산 1번
 -> 파이낸스타워는 벨기에 연방정부, 금융회사가 밀집한 핵심오피스 지역인 브뤼셀 중심업무지구 내 펜타곤 지역에 위치하고 있음. (건물관리청이 전체 면적에 대해 2034년 말까지 중도해지 옵션없이 임차예약됨)

(부동산에 직접 투자하는 게 아닌 '제이알제26호' 발행 주식을 취득함으로써 파이낸스타워에 간접투자하는 방식이다.)

중도해지가 불가능하기 때문에 안정성 면에서 리스크는 적다고 판단할 수 있겠다.

또한 벨기에 연방정부 산하기관인 벨기에 건물관리청이 이용하고 있기 때문에 돈 떼 먹힐 일은 없다고 본다.

 

■ 리스크는?

1. 벨기에 건강지수 하락 (경기침체)

벨기에 건강지수란 벨기에 통계청이 매월 고시하는 지수로, 소비자물가지수에서 주류, 담배, 경유, 휘발유 등 항목이 제외된 수치이다. 2004년부터 2019년까지 매년 평균 1.85%의 상승률을 보이고 있다. 벨기에 건강지수에 따라 임대료가 하락할 수 있는 최악의 경우가 있다. (실제로 2009년, 2014년은 음(-)의 값을 보임)

-> 디플레이션과 같은 최악의 상황만 면한다면 어느정도 끌고갈 수 있는 안정적인 주식이다

 

2. 해외투자 상품이니 청산시 시간이 딜레이될 수 있다

아까 설명드렸듯, vehicle이 여럿 붙어있기 때문에 청산시 세금문제 및 정산에 대해 여러 절차를 거친다. (이렇게 많은 밴드업체가 있는 이유는 세금 감면 및 레버리지 혜택을 받기 위함이다)  

 

3. 금리상승

부동산은 금리와 밀접한 관련이 있기 때문에, 채권금리가 상승하면 안전자산을 선호하는 투자자는 부동산/주식에서 이탈하여 채권으로 이동하는 모습을 볼 수 있다. 이에 따라 부동산투자의 비용적인 측면에서는 대출비용이 증가하여 투자 수익률을 떨어뜨리게 되는 결과를 가져온다. (현재 레버리지를 사용하여 운용하고 있기 때문에 금리 상승에 대해서 리스크로 다가올 수 있다)

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끝으로,, 

 

리츠는 배당에 집중하는 대표적인 가치주입니다. 위에도 말씀드렸듯, 자산은 우량하고 믿을만한 임차인 등을 고려해봤을 때 안정적이라는 것은 누구나 인정할 것입니다. 하지만 최근 시장의 상황은 바이오, 언텍트 위주의 성장주에만 관심이 많이 몰려있기 때문에 이러한 가치주들이 소외되는 현상을 볼 수 있습니다. 그래서 최근 가치주로 분류되는 주식들이 상장했을 때에도 주목을 잘 받지 못하는 것이겠지요. 

 

시장은 항상 돌고 도는 특징을 가지고 있습니다. 언젠가 가치주가 주목받는 날을 기대해봅니다.